НА СВОЮ среднюю зарплату кузбассовец (по итогам 2007 года она составила 16342 рубля) сможет купить едва ли половину квадратного метра новой квартиры, целиком который стоит 29860 рублей. Каждый бездомный сейчас, как дядюшка Тыква из бессмертного произведения Джанни Родари "Приключения Чиполлино". Всю жизнь он будет собирать себе дом буквально по кирпичику.
СЕЙЧАС рынок жилья представляет собой большой пузырь, который обязательно лопнет. Внутри пустота, как показывают исследования и мнения специалистов. А граждане с открытыми ртами наблюдают за бешеными скачками цен и не задают по этому поводу никаких вопросов ни нам, ни власти. Пустоты в пузыре становится все больше.
Только по данным Росстата можно заключить, что на первичном рынке жилье в 2007 году дорожало на 9,6 рубля каждые сутки! В результате оно поднялось в цене с 26342 рублей до 29860 рублей. На вторичном рынке в Кемеровской области жилье дорожало на 14,1 рубля в сутки. Конечно, это усредненные показатели. Если удариться в частности, то на голове волосы становятся дыбом. Оцените абсурдность ситуации. В Ленинском районе Кемерова местные жители продают свои общажные комнатушки в грязных разбитых подъездах по цене больше 60 тыс. рублей за квадратный метр! Чем обусловлен спрос на "норное" жилье по соседству с наркоманами?
В Юрге же, напротив, невозможно продать метры просторной квартиры в отличном состоянии и по 21 тыс. рублей. А в принципе цена этих двух квартир оказывается равной. Только одна больше другой в четыре раза. Скажете, что Юрга совсем не Кемерово? А как тогда объяснить бешеные цены на жилье в Осинниках? Просто там у людей есть деньги - у шахтеров, у металлургов, которые готовы ездить на работу в Новокузнецк, но жить в спокойной обстановке маленького городка. Есть деньги в Кемерове... А в Юрге их нет. Спрос рождает предложение, а также парадоксы, когда в столице области даже самое плохое жилье - богатство, а на периферии - обуза и убыток. Ведь содержать большую квартиру дорого, но выгодно ее не продать.
Спрос рождает цену на предложение
КАК воздушный шар, пузырь жилищного рынка надувается теплым воздухом, который нагревают сами строители, риэлтеры, поставщики строительных материалов. Основания просты - все тот же платежеспособный спрос. Пока он есть, людям за квартиру придется отдать все. Не зря же риэлтеры говорят, что жилье не должно быть дешевым. А доступность жилья должно обеспечить государство и инструменты типа ипотеки. А дешевое жилье не даст сумасшедших сумм, если брать за услуги те же 6%.
Что жилье не должно быть дешевым, говорят и строители, которые сетуют на постоянный рост цен на строительные материалы. По данным Регионального центра по ценообразованию в строительстве Кемеровской области, затраты на них составляют 56% от общих затрат на строительство. Остальное: 15,3% - оплата труда; 6,7% - эксплуатация машин и механизмов; 16,5% - накладные расходы; 5% - сметная прибыль.
- К концу прошлого года стоимость строительства жилья у нас составила 22295 рублей за кв. м. Рост к 2006 году составил 21,1%, - отвечает на вопрос об удорожании квадратного метра заместитель губернатора Кемеровской области по строительству Евгений БУЙМОВ.
- К концу 2007 года подорожание строительных материалов составило в среднем 18,4%. Рост цен спровоцировали предприятия-поставщики, - объясняет Людмила НЕФЕДОВА, директор Центра по ценообразованию.
Очевидно, что в увеличении расходов на строительство виноваты не только дорожающие строительные материалы. Хотя на цены и здесь интересно посмотреть. Основные строительные материалы производятся все в Кемеровской области: цемент, металл, кирпич, бетон. И из 2100 предприятий, которые работают в строительной отрасли Кузбасса, 98% находятся в частной собственности. И вот "бетонная карта": цена на куб железобетона в Березовском - 7 тыс. рублей, а цена того же куба в Мысках и Междуреченске - 10 тыс. рублей. Если взять один из Кемеровских заводов, то здесь цена уже 18 тыс. рублей за куб железобетона.
- Собственники предприятий говорят, что цена их продукции определяется рынком. И противопоставить им ничего нельзя, - рассказывает Евгений Буймов. - Наши переговоры о снижении цен ни к чему не приводят. Они мотивируют цены тем, что надо развивать производство, делать инвестиции и внедрять новые технологии.
Вот "кирпичная карта": На Кемеровском заводе цена - 7 рублей за штуку, на Мазуровском - 10 рублей, а на Ленинск-Кузнецком заводе строительных материалов - 11 рублей за кирпич. Не нравится - не бери. Кирпич спокойно уедет в Новосибирскую область.
И это беда нынешнего времени. Чем выше будут темпы строительства, тем дороже будут квадратные метры. Когда жилье не сдавали совсем, кирпичные заводы закрывались. Железобетонные комбинаты стояли без дела и были рады любому заказу даже для плотницкого цеха, молили власти о помощи. Теперь же они чувствуют себя хозяевами положения. И не сделают поблажек никому.
Рыночный инструмент - жадность
ЕЩЕ одна нелепость положения заключается в том, что старые и проржавевшие квартиры продаются дороже, чем новостройки. И каждый новый скачок цен на рынке вторичного жилья подогревает ситуацию на рынке жилья первичного. И наоборот.
Это связано с тем, что ипотечные программы рассчитаны на приобретение жилья только на вторичном рынке. Из кармана деньги на квартиру могут вынуть немногие. Приходится идти в банк.
И благодаря бдительным риэлтерам, отслеживающим цены на рынке, мы можем оценить, до каких размеров раздут жилищно-рыночный пузырь. В Кемерове средняя цена квадратного метра на вторичном рынке к марту 2008 года достигла 42-52 тыс. рублей. Такие данные предоставило нам агентство недвижимости "Риэлт-сервис". На первичном рынке цены колебались в марте в пределах от 30 до 60 тыс. рублей за кв. м. Здесь впору вспомнить себестоимость строительства жилья. По области цены на новое жилье выглядят не такими нескромными, но тоже впечатляют: 29860 рублей за кв. м по состоянию на конец 2007 года. При этом следует обратить внимание на следующие цифры: самая низкая стоимость строительства в Яйском районе (13800), Тисульском (15900). Дешевизной отличаются Полысаево, Анжеро-Судженск и Калтан (18,5 тыс. рублей). А самая высокая стоимость строительства в Кемеровском районе (25218), в Новокузнецке (27184), в Кемерове (21880).
Как видно, строители с лихвой окупают свои затраты даже в глубинке. И по оценкам риэлтеров, цена на квартиры зависит не столько от затрат, сколько от аппетита строителей.
- В последнее время застройщики часто стали обращаться с тем, чтобы мы оценили, за сколько можно выставить на продажу их квартиры, - рассказывает Наталья КОРЧУГАНОВА, директор агентства недвижимости "Панацея". - Это крупные строительные компании. За прошлый год к нам обратилось пять застройщиков с такими предложениями. Готовим выборки и справки по рынку, говорим, сколько это стоит. Некоторые довольно долго выбирают, какую бы цену поставить.
Мнения
Евгений БУЙМОВ, заместитель губернатора Кемеровской области:
- Я думаю, что при нынешних темпах строительства через два-три года цены на рынке стабилизируются. Выйдем на сдачу 1,6 млн кв. м в год. Но я не знаю, каков будет уровень заработной платы. Все же зависит еще и от платежеспособности населения.
Наталья КОРЧУГАНОВА, директор АН "Панацея":
- Ценообразование у нас чисто рыночное. Если есть возможность продать дороже, то дешевле продавать не будут. И все разговоры о подорожании стройматериалов и ритейлерах, поднимающих цены, не отражают правды. Цена устанавливается исходя из того, сколько люди готовы платить.
Ольга ЛЫСЕНКО, генеральный директор АН "РИЭЛТ-СЕРВИС":
- Если строители будут строить только дома без дорог, магазинов, школ и др., то проблемы с реализацией такого жилья скоро появятся, а рынок вторичного жилья свое возьмет. Ведь где лучше приобретают квартиры? Там, где есть все необходимое для человека.
Интересно
Истории обогащения
Комплекс "Солнечная горка", что на берегу Искитимки, стоит на месте частных домов, которые жители продавали строительной компании по приемлемым ценам лишь сначала. Первые продавцы, наверное, кусали локти, когда узнали, что их дальновидные соседи продавали свои халупы все дороже. Строительная организация остановилась, когда цена дома достигла 12 млн рублей.
Сейчас очень трудно представить, что застройщик продавал комплекс "5 звезд" на проспекте Химиков по цене около 20 тыс. рублей за кв. м. Жилье скупили за неделю. Но потом его опять пустили в продажу по цене 35 тыс. и выше. Риэлтеры получили прибыль не меньше самих строителей.