Закон меняется с рынком. К вопросу о государственной регистрации ипотеки

В настоящее время ипотека - один из наиболее распространённых способов покупки жилья. Защитить права всех участников ипотечной сделки позволяет государственная регистрация ипотеки.

Что велит закон?

Государственная регистрация ипотеки представляет собой внесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество о том, что недвижимость находится в залоге. Осуществляя регистрацию, государство подтверждает юридическую силу ипотечной сделки, тем самым защищая права каждого из её участников. Осуществляет регистрацию федеральный орган исполнительной власти - Росреестр.

Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки: в силу закона, в силу договора. В связи с этим процедура государственной регистрации может иметь свои особенности. Так, для осуществления государственной регистрации ипотеки в силу договора необходимо представить следующие документы:

• совместное заявление обоих участников сделки (залогодателя и залогодержателя). Если договор удостоверен нотариусом, заявление может быть представлено любым участником договора ипотеки;
• документы, подтверждающие факт оплаты госпошлины за регистрацию ипотеки;
• доверенность, заверенную нотариусом, при осуществлении регистрации представителем участников договора ипотеки;
• договор ипотеки в простой письменной форме либо нотариально удостоверенный;
• оригинал и копию закладной;
• оригинал и копию заключения оценщика о денежной оценке имущества, на которое установлена ипотека, при выдаче закладной;
• оригинал и копию кредитного договора, в исполнение обязательств по которому заложена недвижимость.

Что будет, если не оформить участок на землю

Ответ

Кроме вышеуказанных документов для регистрации ипотеки могут также понадобиться и иные документы, а именно:

• письменное согласие собственников передаваемого в залог имущества;
• согласие супруги или супруга на передачу недвижимого имущества в залог;
• разрешение, полученное от органов опеки и попечительства, при залоге недвижимости детей и иные документы.

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закон «Об ипотеке»).

Есть изменения

В рамках масштабной реформы гражданского законодательства существенно изменилось правовое регулирование института залога недвижимого имущества. В частности, с 01.07.2014 г. договор ипотеки исключён из перечня сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации. Однако указанное обстоятельство не ограничивает права и гарантии залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки в качестве обременения права на недвижимое имущество сохраняется.

Вот уже более года, начиная с 1 июля 2014 г., ипотека, возникающая на основании договоров ипотеки, регистрируется только в качестве ограничения (обременения) права без регистрации самого договора ипотеки в качестве сделки.

Куда обратиться за услугами кадастровой палаты?

Ответ

На государственную регистрацию залога недвижимого имущества, возникающего на основании договора ипотеки, подписанного после 1 июля 2014 года, представляется совместное заявление залогодателя и залогодержателя о государственной регистрации ипотеки, а не заявление о государственной регистрации договора ипотеки, как это было предусмотрено ранее.

Кроме того, изменился порядок уплаты государственной пошлины. Теперь за государственную регистрацию ипотеки в отношении каждого объекта недвижимого имущества подлежит уплате госпошлина в размере 1000 рублей для физлиц и 4000 рублей для юрлиц, в том числе кредитных организаций. Если предметом договора об ипотеке является несколько объектов недвижимости, государственная пошлина уплачивается за государственную регистрацию ограничений (обременений) прав каждого объекта недвижимого имущества.

В случае если договор об ипотеке заключён между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые действия, предусмотренные подпунктом 28 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации, уплачивается в размере, установленном для физических лиц.

Вместе с тем договоры ипотеки, заключённые до и непосредственно 1 июля 2014 г., подлежат государственной регистрации в качестве сделки и после указанной даты. Также подлежат обязательной государственной регистрации после 1 июля 2014 г. дополнительные соглашения к ранее зарегистрированным договорам ипотеки, заключённым до 1 июля 2014 г.

Срок регистрации ипотеки зависит от объектов недвижимого имущества. Согласно Закону «Об ипотеке» ипотека земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений проводится в течение 15 рабочих дней, а ипотека жилых помещений - в течение пяти рабочих дней. Основная цель вышеуказанного изменения в законодательстве – исключение двойственности в системе государственной регистрации, когда ипотека регистрируется и как договор, и как обременение имущества.

Перечисленные новшества говорят о развитии законодательства об ипотеке. Оно шаг за шагом впитывает в себя изменения, продиктованные развитием рынка. За последнее время законодательство об ипотеке существенно изменилось. Это объясняется тем, что государство стремится усовершенствовать механизмы, действующие в сфере ипотечных правоотношений.