Сегодня у всех на слуху «схема Долиной», которая уже набила оскомину. Однако эксперты говорят, что подобное происходило и 10 лет назад. Юрист Кирилл Стецко объясняет kuzbass.aif.ru новацию дела Долиной и раскрывает подробности одного из новых вариантов защиты — «периода охлаждения».
Абсурдная ситуация
Эксперт признаёт, что расторжение сделок в связи с введением в заблуждение (неважно, были это мошенники или кто-то ещё) или с лицом, не осознающим своё поведение, — нередкое явление. Признания недействительными сделок купли-продажи квартир, совершённых под влиянием мошенников, начались примерно за год до вынесения решения суда по иску знаменитой певицы.
Как правило, при расторжении сделки стороны возвращаются в первоначальное состояние: продавец оставляет за собой квартиру, но обязан вернуть полученные деньги покупателю — это называется двусторонняя реституция.
«Новация дела Ларисы Долиной в том, что суд решил: деньги должна возвращать не народная артистка (такие деньги у неё, скорее всего, были), а мошенники, которые ввели её в заблуждение», — отмечает Кирилл Стецко. По его мнению, с точки зрения права, это абсурдная ситуация: покупательница не имела никакого отношения к мошеннической схеме.
«Что повлияло на решение судов трёх инстанций — особая любовь к хиту „Погода в доме“ или что-то ещё, неизвестно, и гадать бессмысленно. Дело было истребовано Верховным судом и, по всей видимости, из-за общественного резонанса высшая судебная инстанция что-то по этому поводу скажет, и это повлияет на всё правоприменение по такого рода делам», — полагает эксперт.
Как защититься от «одурманенного» продавца?
«Схема Долиной» набирает обороты и уже применяется не только на квартирах, но и на подержанных авто. На вопрос, как человек может обезопасить себя при крупной покупке от дальнейшего появления «одурманенного» продавца, юрист отвечает: «Судя по той информации, с которой я знакомился по такого рода делам, короткий ответ: никак. Покупатели снимали на видео сделку и передачу средств, некоторые даже водили продавца к психиатру или нотариально заверяли сделку, проводили безопасные сделки через банки — не помогало примерно ничего».
Если продавец заявит, что не понимал свои действия и не мог руководить ими, то, как минимум, он создаст большие проблемы покупателям. «В судебном порядке проводится судебная психолого-психиатрическая экспертиза, которая чаще всего показывает, что человек не мог осознавать свои действия и руководить ими, после чего сделка признаётся недействительной. И даже если суд присудит вернуть деньги покупателю, то таких денег у продавца, скорее всего, не будет никогда. Да и сам продавец может объявить себя банкротом», — говорит эксперт о частых исходах сделок с «одурманенными» продавцами.
Тем не менее можно попробовать минимизировать риски при крупных покупках. Советы от Кирилла Стецко тут такие:
- По возможности не приобретать крупное имущество у одиноких пенсионеров. Они чаще всего оказываются в группе риска мошеннических схем.
- Обращать внимание на поведение продавца: если вам оно покажется неадекватным (например, скорость совершения сделки или отклонение в поведении), то лучше не совершать такую сделку.
- Обращать внимание на цену: если имущество продаётся с большой скидкой, то это может служить тревожным звонком.
- Стараться проводить собственный анализ продавца: в официальных базах данных есть много информации — можно выяснить, к примеру, были ли непогашенные долги, объявлял ли он себя банкротом и т. д.
- По возможности брать все возможные справки (в том числе у психиатра и нарколога), снимать каждое действие на видео, привлекать свидетелей.
- Стараться избегать наличного расчёта. В Бийске был случай, когда договор купли-продажи квартиры признали недействительным вследствие невменяемости продавца, но деньги покупателям также не вернули: средства передавались по расписке, а поскольку продавец был признан невменяемым, то и расписка тоже не стала доказательством передачи средств.
- И, разумеется, помнить: видимо, до разъяснений Верховного суда любая сделка будет в группе риска.
Поможет «период охлаждения»?
В качестве меры по недопущению аналогичных ситуаций предлагается ввести «период охлаждения» — регистрировать право собственности не ранее, чем через семь дней после сделки, и только тогда переводить деньги. Поможет ли это?
«Когда поднялся информационный шум вокруг проблемы, то все наперебой стали предлагать свои решения. Эти меры, во-первых, сильно затруднят гражданский оборот, во-вторых, всё равно не являются панацеей. Например, узким местом дел по оспариванию сделок является судебная экспертиза, которая, по мнению моих коллег, которые ведут такие дела, проводится из рук вон плохо», — считает Кирилл Стецко.
По его мнению, судебная система должна выработать своеобразный «чек-лист», по которому можно будет установить баланс интересов сторон, и дополнительных законов здесь не требуется. При этом покупатель и продавец сами могут регулировать степени осмотрительности в договоре.
Напоследок юрист напомнил: «Любой продавец или третье лицо (кредитор, наследник, арбитражный управляющий и даже государство) может потребовать признать сделку недействительной — от этого не застрахован никто, а отказ от права на обращение в суд ничтожно. Пресекательный срок давности по делам об оспаривании сделки — десять лет».
Также юрист добавляет, что лично сам он не сталкивался с аналогичными делами по «схеме Долиной» в Кузбассе: «Обзор картотеки гражданских дел не выявил таких процессов по Кемеровской области. Если они и были, то скорее всего, эти случаи немногочисленны. В отличие от Новосибирска или Омска».