Когда кузбассовцы смогут позволить себе купить квартиру?

Жительница Кузбасса пыталась взломать банк, чтобы похитить 3,5 миллиона рублей на покупку квартиры. Случай забавный, но показательный: человеку оказалось проще пойти на преступление, чем накопить на жилье. Почему для кузбассовцев так остро стоит квартирный вопрос, мы узнали у сертифицированного Российской гильдией риэлторов аналитика рынка недвижимости Галины Зы­ряно­вой.

— Галина Николаевна, даже однокомнатная квартира в Кемерове сейчас стоит больше миллиона руб­лей. Почему жилье такое дорогое? Мало строят?

— Сейчас в Кемерове строят сразу 50 домов — почти на треть больше, чем год назад. А вот сдают меньше: за первое полугодие кемеровские застройщики выполнили лишь треть годового плана по вводу жилья. Получается, строителям нечего предложить людям, есть дефицит готового жилья — вот и цены взлетают.

— А в чем причины дефицита?

— Это отголоски кризиса. В 2009 году многие стройки были заморожены, новое строительство не велось. Только в 2011 году застройщики стали выходить из кризиса и осваивать новые площадки. Если учесть, что минимальный срок строительства дома 1,5-2 года, то начатые в этом году дома будут сданы в 2013‑14 годах.

А вот покупатели отошли от кризиса намного быстрее застройщиков и за последний год оживились. Сейчас с началом учебного года традиционно возрастет спрос на «гостинки» и однокомнатные квартиры в центральном районе Кемерова: родители будут обеспечивать жильем иногородних студентов. Многие опасаются ухудшения экономической ситуации и вкладывают накопленные средства в новостройки разной степени готовности. Такие люди предпочитают покупать не в ипотеку, а за наличные и обращаются непосредственно к застройщикам, минуя риэлторов. Кроме того, в этом году улучшились условия жилищного кредитования, и многие хотят переехать в новую квартиру, желательно в сданном в эксплуатацию доме. Получается, покупательская активность со вторичного рынка жилья переходит на первичный рынок.

— Какие квартиры сейчас самые востребованные?

— Квартиры экономкласса. В спальных районах таких квартир 100%. «Элитки» возводят только в Центральном районе, да и то в каждом жилом комплексе стараются строить квартиры различного класса.

— Судя по цене, квартира в центре города переходит в разряд «элиток» автоматически, независимо от проекта. Почему так?

— А разницу в стоимости здания в разных районах легко «просчитать»: дело в стоимости стройплощадки и проекта. Проще строить в спальном районе на окраине города, чем в центре. В центре и сама земля дороже, а если там есть старые дома, то снос существующих построек и расселение жителей тоже будут входить в стоимость квадратного метра. Кроме того, в центре коммунальные сети старого образца, и их замена ложится на плечи застройщиков, а подключение коммуникаций иногда обходится до 30% стоимости квартир. Качество проекта тоже влияет на цену: проект типовой панельной десятиэтажки будет дешевле, чем проект здания с уникальной архитектурой. Строительные работы, охрана площадки, подключение коммуникаций и обустройство территории тоже стоят денег.

— И могут ли застройщики искусственно взвинчивать цены?

— Им нет смысла ни слишком повышать цену, ни понижать ее — цены на недвижимость регулируются естественными рыночными законами — соотношением спроса и предложения. Например, пик стоимости жилья в Кузбассе пришелся на докризисный 2008 год (52 тыс. руб./кв. м). В 2009 году, когда, например, в Новокузнецке стояли невостребованными целые кварталы, цена на жилье достигла «дна» (42 тыс. руб.), и только в конце 2011 года цены возобновили свой рост (сейчас кв. м стоит 48 тысяч), и будут ещё повышаться.

— А как сделать жилье доступнее? Правительство обещало снизить ставки по ипотечному кредитованию до 5-6%, почти как в Европе. Это поможет?

— Представители банковских структур заявляют о невозможности такого снижения. Но даже если оно и будет, спрос возрастет, а новых предложений не появится, и цены на жилье повысятся нереально.

Чтобы жилье стало доступным, помимо снижения ипотечных ставок, нужно строить его дешевле и чуть больше, чем покупают.

Для этого, с одной стороны, нужно, чтобы у строителей была возможность долгосрочного кредитования. Ведь, по сути, помимо своей ипотеки, новоселы при покупке квартиры оплачивают само строительство и процентную ставку банковского кредита застройщиков. А с другой стороны, необходимо упростить процедуру доступа к земле и получения разрешения на строительство. Она у нас намного длительней и в разы дороже, чем в соседних странах. А еще лучше, если снижение ипотечных ставок и упрощение бюрократических процедур будет проходить одновременно: тогда кредитование будет доступным и для покупателей, и для застройщиков.

Кстати

 В среднем по Кузбассу цена квадратного метра жилья на первичном рынке, по данным научно-практического центра по ценообразованию в строительстве, равна 37 тысячам рублей. Причем строительство этих самых квадратных метров стоит намного дешевле — 31 тыс. 404 руб­ля. А цена реальной продажи квартиры, по данным риэлторских агенств, вообще равняется 48 тыс. 780 руб­лям за кв. м (по Кемерово).

Почти половина нового жилья строится в Кемерове и Новокузнецке. В этих городах по большей части люди покупают квартиры по ипотеке или за наличную стоимость. То есть доля домов, построенных по госзаказу, небольшая. Например, в Кемерове в прошлом году сдали только семь «социальных» домов — где-то 5% от общего объема ввода жилья в городе. А вот в небольших городах все по-другому: большинство домов строится за счет средств бюджета (федерального, областного, местного) по бюджетным программам: для молодых семей, для работников бюджетной сферы, ветеранов ВОВ, инвалидов, детей-сирот и т. д. То есть, выбора-то особого и нет — большая часть квартир в любой новостройке достается бюджетникам.

Но и тут свои сложности. По данным Кемеровостата, в прошлом году переехали в новые квартиры около пяти тысяч семей, причем 4100 семей получили жилье по договору социального найма, на средства федеральных субвенций и т.д. Своей очереди на жилье, по данным на 1 января 2012 года, ждут около 75 тысяч кузбасских семей. Четверть из них в этом списке числится больше десяти лет.

А те, кто не хочет ждать очереди, оформляют ипотеку. Правда, ипотека в России тоже своеоб­разная. Ставки у нас как минимум в 2-3 раза (а то и в 5-6 раз) выше европейских — в диапазоне 9-18% годовых. Получается, что за 15-20 лет каждый новосел может переплатить двойную-тройную цену жилья и больше. А средняя зарплата в Кузбассе около 25 тысяч рублей.

Смотрите также:

• Как купить квартиру? Чем кузбассовцам поможет госпрограмма →
• Кризис делает жилье доступным →
• Жилье в центре внимания →