Есть мнение, что именно ипотека сделала возможным головокружительный рост цен на жилье. Но она же заставила строительный сектор работать, а еще сделала доступными кредиты на покупку домов и квартир.
Тему доступности жилья для кузбассовцев редакция "АиФ в Кузбассе" подняла на круглом столе, организованном совместно с Кузбасской торгово-промышленной палатой. Поделиться информацией о сегодняшнем состоянии дел в сфере строительства и реализации жилья собрались застройщики, риэлторы, представители банков и областных властей.
На чьи деньги строим?
Характеризуя состояние строительного сектора, нужно сказать, что из-за кризиса 2009-10 гг. в этом году в эксплуатацию будет сдано 1,008 млн кв м жилья, а не 1,1 млн, как планировалось раньше. Порядка 300 тыс. кв. м жилья построено за счет бюджетов всех уровней по программам переселения людей из аварийного жилья, с подработанных территорий, в рамках программы обеспечения жильем ветеранов, предоставления гражданам льготных ипотечных кредитов и т. д. Еще 500 тыс. кв. м жилья люди сдадут самостоятельно - это их индивидуальное жилье. Как видно, доминирующее положение в финансировании строительных работ сегодня занимает администрация Кемеровской области, ведь через нее идет финансирование строительства жилья для льготных категорий граждан. А чисто коммерческого жилья из миллиона жилых метров застройщики могут сдать только около 200 тыс. "Рыночные" цены граждан не устраивают, и квартиры стоят непроданными. При этом ни у кого не возникает вопросов по поводу того, что их нужно делать дешевле.
Даешь снижение цены!
- Практически все застройщики уже отреагировали на рыночный запрос и взяли курс на строительство жилья с умеренными габаритами. Это первая мера снижения стоимости квартиры: чем она меньше, тем дешевле, - отмечает Марина ШАВГУЛИДЗЕ, первый вице-президент Кузбасской торгово-промышленной палаты, депутат облсовета.
Но есть и другие приемы. Например, теперь план ввода жилья для региона устанавливается не на местном уровне, а на федеральном - в Министерстве регионального развития. На следующий год он составит для Кузбасса 1,112 млн кв. м, а к 2020 году должен достигнуть отметки в 3 млн кв. м. Областные власти будут вынуждены требовать от строителей увеличения объемов строительства, чтобы получать деньги из федерального бюджета на развитие региона. А чем больше квартир на рынке, тем они дешевле - это тоже закон.
Еще в одном направлении работает администрация Кемеровской области. Суть его заключается в удешевлении стоимости жилья за счет обеспечения новых строительных площадок и микрорайонов сетями и социальной инфраструктурой. Так, Лесная поляна получила теплотрассу, подключение к канализационным сетям, электричество, детский садик, школу, дорогу. Так же начиналось развитие 11, 12, 14 микрорайонов в Кемерове.
- Подведенные коммуникации снижают стоимость каждого кв. м жилья в микрорайоне на 3-5 тыс. рублей, - считает Александр ШНИТКО, заместитель начальника областного департамента строительства. - А детские сады и школы делают жилье более привлекательным для покупателей.
Но на цены есть и другой взгляд - взгляд строителя. По мнению Павла Панова, управляющего директора ООО "Новокузнецкий ДСК им. А.В. Косилова", к удорожанию жилья приводят регистрационные сборы, которые вынужден платить строитель. Они прибавляют порядка 800 рублей к стоимости каждого квадрата. Дороже жилье делает и плата за присоединение дома к инженерным сетям - это пятая часть стоимости квартиры. К тому же постоянно дорожает большинство строительных материалов. И только уменьшением площади проблему цены не решить. Раньше мы уже строили экономные "хрущевки". Зачем снова множить малогабаритное и неудобное жилье?
Проценты решают не все
Помощи мы можем ждать от банкиров и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Снижением ставок по ипотечным кредитам и увеличением сроков кредитования они способны сделать доступнее не только экономное, но и комфортное жилье. И наши ожидания сбываются. За последние несколько лет ставки снизились на 5% и продолжают снижаться. Сегодня АИЖК Кемеровской области предлагает кредиты со ставкой от 9,25% годовых до 12,7. И первоначальный взнос по кредиту от АИЖК все еще составляет 30%. Это не самые выгодные условия, но надо учитывать, что работает областное агентство по федеральным стандартам, которые утверждаются в Москве.
- Первоначальный взнос в 30%, возможно, останавливает некоторых из потенциальных заемщиков, но ниже 20% он быть просто не может, - говорит Юлия ШМАТОК, директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области. - Практикой проверено, что, когда возникают трудности с погашением кредита, первыми платить отказываются те, кто сделал первоначальный взнос 10%.
Не стоит даже и надеяться, что появится когда-нибудь ипотечный кредит без первоначального взноса. В этом также уверен Сергей Скоробогатько, представлявший на круглом столе банк "ВТБ-24", активно кредитующий граждан. Если хотите, так кредитор требует от заемщика подтвердить твердость своих намерений и не желает рисковать один.
Банкиры ищут другие пути сделать свои предложения более доступными.
- Наш банк предлагает сегодня ипотечный кредит с государственной поддержкой. Ставка по нему составляет 11% годовых, упразднены все комиссии, а срок продлен до 30 лет, - рассказывает Сергей Скоробогатько о кредитной программе, специально придуманной для помощи застройщикам в реализации "застоявшегося" жилья, не нашедшего сбыта сразу. Станислав БАРАНОВ, генеральный директор компании "Кузбассинвестсрой", подтвердил, что этот продукт оказался очень выгодным, потому что ежемесячный платеж заемщика опустился ниже 10 тыс. рублей.
- Эта сумма сопоставима с платежом за аренду жилья. Только здесь ты платишь за свою квартиру, - объяснил Станислав Владимирович. - К тому же в любой кризис можно заработать 10 тыс. рублей на платеж и не потерять приобретенное жилье.
В общем, варианты можно искать. Условия предоставления ипотечных кредитов сейчас лучше, чем до кризиса. А будут ли ставки снижаться дальше? Этого не знают даже представители банков. Впрочем, кузбассовцы за советом всегда могут обратиться к риэлторам. Во-первых, ипотечный брокер в риэлторской фирме располагает данными о самых выгодных банковских предложениях и условиях кредитования. Во-вторых, он реально помогает взять кредит, потому что ипотечного брокера серьезной и проверенной фирмы обязательно знают в банке.
- Застройщик обращается к риэлтору, чтобы продать жилье. Банк обращается к риэлтору, чтобы продать свою услугу, - говорит Наталья КОРЧУГАНОВА, директор агентства недвижимости "Панацея". - Каждый должен заниматься своим делом.
Подождем новых уступок?
Марина Шавгулидзе в завершение круглого стола сделала правильный вывод о том, что кризис заставил граждан с большей осторожностью подходить к вопросам кредитования. Сегодня людям мешает рисковать неуверенность в завтрашнем дне. Хотя ипотечный кредит - это риск сегодня ничуть не больший, чем покупка автомобиля. Тем не менее налицо факт, который подтверждает всезнающая статистика. Если в 2008 году банки области выдали ипотечных кредитов гражданам на 11 млрд рублей, то на сегодняшний день эта цифра составляет всего 2,7 млрд. Объемы еще не вернулись к докризисным, но тенденция уже ясна: кредитов люди берут все больше, активнее покупают жилье. Это значит, что скоро замедлятся темпы снижения ставок, быстрее начнут расти цены на квадраты. Закон рынка: чем выше спрос, тем выше цены. Сейчас жилье доступнее, чем пару лет назад - это факт. Но будет ли оно таким же доступным через год?
39 лет в очереди 
Квартиры ещё выдают? Реально ли получить жилье бесплатно? 
...Как выгодней квартиру купить? 
На какое жильё может рассчитывать военнослужащий в Кузбассе? 
Как купить квартиру? Чем кузбассовцам поможет госпрограмма