«Около 80% всех домов Кемерова, которые построены до 1990 г., уже нуждаются в капитальном ремонте, денег на который у собственников жилья просто нет», – описывает безрадостные коммунальные перспективы Роман Кустов, юрист, председатель общественной организации по защите прав собственников жилья «Наш дом», рассуждая над тем, почему у нас десятки лет текут крыши и рассыпаются стены домов.
Денег нет
Наталья Исаева, «АиФ-Кузбасс»: – Роман Александрович, сколько должен послужить дом, прежде чем он станет кандидатом на капитальный ремонт?
Роман Кустов: – По общему правилу капитальный ремонт жилого дома должен проводиться после 25 лет эксплуатации. Но при планировании ремонта используются рекомендации ведомственных строительных норм. Например, изоляцию трубопроводов до капремонта можно использовать 10 лет, кровлю из оцинкованной стали – 15 лет. И здесь можно говорить о том, что капремонт тех или иных конструкций требуется в каждом доме, который был сдан не меньше 10 лет назад.
Исходя из сведений, указанных на официальном сайте Министерства регионального развития РФ, около 25% домов Кемерова требуют ремонта от подвала до крыши, а это около 859 из всех 2948 домов города. Если же брать в расчёт все дома, построенные до 1990 г., то это около 80% всех домов, в которых ремонт требуется по отдельным конструкциям, к примеру, замена инженерного оборудования (трубопроводы холодной воды) и т. д.
– Недавно в редакцию «АиФ» обратился кемеровчанин, который живёт в доме № 26/1 на б-ре Строителей. С 2002 г. в доме протекает крыша, однако добиться ремонта жильцы не могут. Почему капитального ремонта порой приходится ждать годами? И что вообще включает в себя капитальный ремонт?
– Абсолютно во всех домах капремонт проводится с существенной задержкой, ведь капитальный ремонт – это серьёзные финансовые вливания. Для одного дома они могут исчисляться миллионами рублей, которые должны собрать собственники. Но не столько бедностью владельцев квартир можно объяснить задержки. До 1 декабря 2014 г. собственники платили за капитальный ремонт управляющей организации (либо ТСЖ, ЖСК), проводили собрание и могли отремонтировать всё, что пожелают. Но в 95 случаях из 100 эти деньги коммунальщики расходовали по своему желанию. Собственники даже не знали, что у них проводился капитальный ремонт, протоколы же просто подделывались. Если взять отчёт любой управляющей организации любого дома, то там пишут, что, мол, заменили несколько листов шифера – капитальный ремонт крыши, покрасили подъезд – тоже капитальный и т. д. Это обман чистой воды.
Вот пример из нашей судебной практики. В Кемерове собственники дома № 28 на пр. Советском решили установить новые окна из ПВХ. Сделали запрос, сколько денег они собрали на капремонт с 2010 г., а им пишут: осталось около 100 тыс. руб., тогда как, по их расчётам, за пять лет они собрали не менее 600 тыс. руб.! Стали разбираться, оказывается, у них уже были собрания, и деньги списали. Кстати, на одном из собраний якобы присутствовал собственник, который умер за несколько месяцев до даты его проведения, указанной в протоколе. Нужно отдать должное собственникам, они через суд заставили коммунальщиков оплатить установку окон. И такая ситуация характерна практически для всех домов.
Забытые обязанности
– С прошлого года в регионе начал работать так называемый фонд капитального ремонта многоквартирных домов. Для чего он нужен? Снова лишние бумажки?
– Если говорить о сегодняшнем дне, то с 1 декабря 2014 г. в Кузбассе действует некоммерческая организация «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Кемеровской области» – это тот самый региональный оператор, который должен собрать взносы на капитальный ремонт, организовать ремонт домов, найти подрядчиков, проконтролировать расходование денег. Есть программа капитального ремонта – это план капремонта всех домов области до 2043 года. В программе утверждён перечень домов, где прописана очерёдность выполнения капремонта по годам.
Откладываем мы на него по 3,9 руб. за каждый квадратный метр площади, принадлежащей собственнику в конкретном доме. При этом если собственники на общем собрании решили открыть для своего дома специальный счёт в банке, то их взносы на капитальный ремонт зачисляются на этот счёт. В этом случае они должны собрать необходимую сумму для капитального ремонта до даты, когда их дом должен встать на ремонт. После сбора нужной суммы они перестают платить. Также в этом случае собственники сами принимают решение, кто им будет проводить ремонт, т. е. имеют право распоряжаться своими деньгами. Там, где собрание не проводили, собственники платят, как говорят, в «общий котёл» до 2043 года, и за них всё решит региональный оператор.
– Что показывает ваш опыт, на что мы можем рассчитывать? Ждать капитальный ремонт или бить тревогу, потому что снова с нас деньги соберут и ничего не сделают?
– Я посоветовал бы собственникам требовать от своих управляющих организаций направить уже накопленные средства, по старой схеме, на ремонт того, что не включено в программу. Но для этого, по нашему опыту, нужно обращаться в суды и правоохранительные органы. К слову, я знаю, что с ноября 2014 г. в системе МВД в каждом городе действуют специальные отделы по борьбе с преступлениями в сфере ЖКХ. Также решить вопрос с капитальным ремонтом можно и нужно, используя всеми забытый закон «О приватизации жилищного фонда в РФ», принятый ещё в 1991 г.
Согласно ст. 16, у бывшего наймодателя – муниципалитета (горадминистрации), как собственника, обязанность по проведению капремонта сохраняется до тех пор, пока она не будет исполнена. Особенно это актуально для домов, построенных до 1960 г. И нынешние собственники могут обратиться в суд с иском к горадминистрации, как бывшему собственнику, с требованием провести капремонт за счёт бюджета. Как правило, суды встают на сторону собственников. В феврале этого года суд обязал администрацию и дирекцию ЖКХ Новокузнецка сделать капремонт общего имущества многоквартирного дома. Конечно, это больно ударит по бюджетам городов, но так будет честно.
Олег САМОДУМОВ: "Въезд во двор можно перекрыть шлагбаумом" 
Оттепель в квартире