На самоопределение у каждого владельца квартиры или офиса остался всего год. До 1 января 2008 года собственники помещений в многоквартирных домах обязаны выбрать, кто будет управлять их домом. Форм управления всего три, о каждой из них мы попросили рассказать заместителя начальника управления жизнеобеспечения городского хозяйства Кемерова Олега САМОДУМОВА .
Управление практическое и теоретическое
- Для горожан на выбор есть три способа домоуправления. Они сами могут заниматься обслуживанием дома и заключать договоры на поставку коммунальных услуг с предприятиями ЖКХ. Можно создать юридическое лицо - товарищество собственников жилья или жилищный кооператив. Можно передать управление домом управляющей организации. Если жители не сделают выбор сами, его сделает за них администрация. Управляющая организация будет определена путем конкурса, и порядок предоставления коммунальных услуг и обслуживания дома останется прежним.
- Какие есть особенности в каждом конкретном случае?
- При непосредственном управлении жилым домом его жильцы на общем собрании решают, с какой организацией заключить договор на обслуживание мест общего пользования. Договоры на поставку коммунальных услуг заключает каждый собственник в индивидуальном порядке. В случае создания ТСЖ или ЖСК за-ключением договоров вправе заниматься правление ТСЖ или ЖСК. Правление определяет смету доходов и расходов, распоряжается общим имуществом, например, сдает в аренду пустующие помещения, принадлежащие всем жильцам. Правление также может вы-брать управляющую организацию, которая будет заниматься содержанием и ремонтом общего имущества. Если управление домом будет передано управляющей организации, то с каждым из собственников вы-бранной организацией будет заключен соответствующий договор. Дальше уже управляющая организация займется ремонтом инженерного оборудования дома и содержанием и текущим ремонтом мест общего пользования, а также предоставлением коммунальных услуг.
- Какой способ управления на сегодняшний день получил наибольшее распространение?
- На сегодняшний день жилые многоквартирные дома в основном находятся в муниципальной собственности. И в подавляющем большинстве случаев жильцы сами не решают проблемы своих домов. Вопросами содержания жилья занимаются жилищные ремонтно-эксплуатационные организации. Всего таких многоквартирных домов (по состоянию на декабрь) в Кемерове насчитывалось 3350 (167378 квартир). Из них в муниципальной собственности находилось 2339 домов.
Но есть такие дома, содержанием которых занимаются сами товарищества собственников жилья или частные обслуживающие организации. Пока в решении вопроса о способе управления домом жители не проявляют серьезной активности. Например, ТСЖ в городе всего 53. Этот способ управления является оптимальным в сегодняшних условиях.
Решает большинство
- Почему вариант с созданием ТСЖ является оптимальным?
- Он дает жителям дома возможность следить за тем, как расходуются их деньги, оперативно решать любые вопросы, связанные с обслуживанием и ремонтом дома и т. д. На общем собрании (или в форме заочного голосования) жильцы принимают решение о создании товарищества. Это решение принимается более чем 51% голосов. Если кто-то из жителей дома не захочет быть членом ТСЖ, он может в него не вступать, но будет обязан исполнять все его решения. Потом избирают правление, которое берет на себя полномочия по составлению годового бюджета, заключению договоров с обслуживающими организациями, найму и увольнению рабочих и служащих и т. д. Правление собирает обязательные платежи и взносы, а также отчитывается в своей работе перед жителями дома.
Первые товарищества индивидуальных владельцев появились в Кемерове в 1994 году. В мае 2000 года глава города издал постановление, по которому всем застройщикам предлагалось во время строительства жилых домов создавать ТСЖ. В результате застройщиками создано 20 товариществ, в которые вошли 39 домов. Сейчас в Кемерове ТСЖ и ТИВ зарегистрировано 53 (70 домов), в том числе на вновь введенном жилье создано 44 ТСЖ. Жители домов, где созданы ТСЖ, пользуются всеми льготами по квартплате, им назначаются субсидии. Бывает, что ТСЖ само занимается обслуживанием жилого дома. Оно фактически выполняет роль управляющей компании (таких ТСЖ 15).
К примеру, за отопление они платят по приборам учета (за фактическое потребление), а сэкономленные деньги направляют на текущее содержание дома. Ремонтируют подъезды, модернизируют тепловые узлы, как это сделали в ТСЖ "Апрель" (экономия у них составила 17% в 2005 году).
- Значит, ТСЖ может даже зарабатывать деньги?
- Да, но Жилищный кодекс обязывает все заработанные или сэкономленные средства направлять на нужды дома. Между собой эти деньги жильцы поделить не могут.
ТСЖ признается некоммерческой организацией. Сейчас 99% договоров по размещению рекламы на жилых домах предприниматели заключают с комитетом по управлению муниципальным имуществом, но если домом управляют собственники, то договор должен быть заключен с ними, т. е. с ТСЖ. За аренду своей стены ТСЖ будет получать деньги, за размещение баннера на балконе или под балконом - тоже деньги. И ТСЖ должно эти деньги направлять на обслуживание дома. Можно заработать и на сдаче помещений в аренду. На вырученные средства ТСЖ может, например, нанять охрану, либо установить системы видеонаблюдения. В этом плане очень выгодно создавать ТСЖ, когда дом находится на "красной линии", в центре города, возле оживленной городской улицы. Дом будет пользоваться весьма высоким спросом.
- С помощью ТСЖ собственники могут отгородиться от внешнего мира?
- Можно установить шлагбаум, чтобы во двор не заезжали посторонние машины, но для этого нужно определить размер придомовой территории. Вообще же такой практики в Кемерове пока не было.
Не просто платить, а управлять
- ТСЖ можно создать и в старом доме?
- Если жители хотят, мы всегда приветствуем создание ТСЖ, даже в тех домах, где еще есть муниципальные квартиры. Мы отдаем дом в собственность жильцам вместе с местами общего пользования, передаем всю техническую документацию, все лицевые счета. Такой дом будет исключен из реестра муниципальной собственности. И дальше собственники на общем собрании сами решают, как распорядиться своими деньгами.
- А как люди застрахованы от неумелого управления?
- Они сами принимают все решения, если ТСЖ самостоятельно занимается обслуживанием дома. Если они заключили договор с какой-то управляющей организацией, но не уверены в том, что их деньги направляются по назначению, можно расторгнуть договор. Такие примеры уже были. Можно сменить и председателя ТСЖ на общем собрании, если он не может справиться со своими обязанностями.
- Самим решать судьбу своих домов все равно придется?
- В муниципальную собственность новые дома теперь не попадают. Там же, как правило, нет муниципальных квартир, они все находятся в частной собственности. Жители таких домов сами решали и решают, отдавать ли их на техническое обслуживание муниципальным службам или частным компаниям или обслуживать их самостоятельно.
Не все себя показали 
Оттепель в квартире