Новостройка или вторичный рынок? Как выбрать качественное жилье

Качество строительства одного из жилых районов в Кемерове стало причиной для уголовного дела, возбуждённого в октябре Следственным комитетом: плесень на стенах, вода в подвалах, трещины фундамента – вот далеко не полный перечень проблем нового дома. О том, почему современные новостройки совсем не радуют горожан, а девелоперов доводят до уголовных дел, корреспондент «АиФ – Кузбасс» спросила у заслуженного архитектора России, профессора СибГИУ Юрия Журакова.

Инна Меняйлова, «АиФ – Кузбасс»: Юрий Михайлович, если лет 10-15 назад в новостройки мечтали переселиться все, то теперь жить там хочет далеко не каждый. Почему качество строительства так сильно упало? Неужели строителей никто не контролирует?

Юрий Жураков

Юрий Жураков: Всё дело в той системе, которая сложилась у нас в 90-х годах. Она многоступенчатая. Прежде чем приступить к строительству, нужно, согласно нашему законодательству, пройти кучу согласований и разрешений. И везде нужно отстегнуть денег государству. К примеру, из запланированной 1 тысячи рублей 480 вы отдадите государству, а на остальные, пожалуйста, стройте. В итоге денег на саму реализацию просто не хватает. Отсюда дешёвая рабочая сила, экономия на материалах и никакого контроля со стороны государства. Хорошо подкосил строительство и закон о земле: теперь собственник земли сам решает, что и как он будет строить. А проектировщики и архитекторы теперь его обслуживающий персонал, к тому же далеко не профессионалы. Ведь сейчас действует система тендеров: собственник объявляет конкурс и выигрывает его тот, кто предложит меньшую цену за свои услуги. Ну, согласитесь, какой профессионал пойдёт работать за копейки? Например, тендер выигрывает фирма, у которой в штате даже архитектора нет! А всё потому, что вместо 10 млн они согласились взять работу за 900 тысяч. И что в итоге получили? Совершенно нехарактерную для Новокузнецка планировку на ул. Ермакова. Она чужая нам! Новокузнецк - город гармоничный, уютный, особенно центральный район. Сюда совершенно не вписываются огромные пустыри между домами, как в микрорайоне 45-46 (ул. Ермакова - новый центр. – Прим. авт.). Не было совершенно никакой необходимости строить там такие небоскрёбы.

Как строители выживают?

- В Новокузнецке то тут то там хаотично появляются новые дома. На Запорожской опять возвели несколько домов. Такое ощущение, что застройщики строят там, где хотят. Разве нет какого-то утверждённого генерального плана города?

- Конечно, генплан есть, но он тоже спроектирован не нашими специалистами. Разрабатывала его фирма из Санкт-Петербурга без добросовестного изучения прошлого плана. Случайно решался вопрос и будущей численности города - 600-650 тыс. без учёта возможности занятости населения.

Искусственно определили три площадки для будущего строительства – Абагурскую, Ильинскую и район Точилино. Предыдущий генплан решал две основные задачи: занятость населения и обеспечение экологической безопасности - добавляли по 20 кв м общегородской зелени на каждого человека! В своё время в 50-60 х годах мы создали такой план, на котором город держался и развивался в течение 50 лет! И очень гармонично и успешно. Это очень трудоёмкая работа, ведь нужно учесть не только строительство домов, но и инженерной инфраструктуры, дорог, магазинов, культурных учреждений. Представляете, мы даже планировали строительство метрополитена, предполагая, что численность населения увеличится до 1 млн человек! К тому же генплан всегда контролировало государство – как на местном, так и на федеральном уровне. Были какие-то дотации, помощь государства, а теперь этого нет. Руководители городов, проектировщики, строители отпущены в свободное плавание! Ужесточение законодательных актов по строительству ещё больше внесло хаос в работу градостроителей и заказчиков.

- И именно по этой причине строители разоряются?

- Наши законы опережают наши жизненные условия, и они объективно не могут выполняться.  Строительство всегда связано с перспективой. Нельзя построить дом за месяц! И если каждый год повышать тарифы, строителям сложно рассчитать стоимость жилья в итоге. Многие из них просто банкротятся. А помощи государства нет. Расшатывает ситуацию и отсутствие прямого финансирования в городе. Если раньше муниципалитет сам вправе был распоряжаться деньгами и решать, куда их вкладывать и кому помогать, то теперь всё нужно выбивать, ехать в Министерство, в область. Городу остаются крохи. Особенно это касается строительства за счёт бюджетов разных уровней, ведь если государство берёт на себя обязательства по строительству детсадов и школ, то запаздывание их ввода в эксплуатацию влечёт за собой недовольство жителей. Достаточно вспомнить историю со школой № 81, расположенной в Заводском районе Новокузнецка, которую не могут достроить уже около пяти лет, из года в год откладывая строительство.

До идеала далеко. Каким должен быть современный город? Подробнее

Я уже не говорю о том, что власть обязана заниматься инфраструктурой - дорогами, инженерными коммуникациями. На это тоже нет денег, поэтому всё переложено на плечи строителей и заказчиков. И как вы думаете, при тотальной нехватке денег, какими будут коммуникации и дороги? Город стоит с протянутой рукой, и заниматься проектированием, архитектурой пока нет ни времени, ни возможностей.

Что мешает жить лучше?

- Какими, на ваш взгляд, должны быть новостройки, чтобы они действительно радовали горожан не только внутренним комфортом и качеством, но и внешним видом?

- Прежде всего, новостройки нужно возводить на больших площадках, примерно 400 тысяч кв. м и на 15-20 тыс. человек.

Здесь должны быть и аптеки, и магазины, продумана транспортная доступность и всё, что нужно человеку. Такие районы должны быть проработаны далеко на перспективу. Только в этом случае вложенные средства строителей будут оправданы, и люди будут довольны. Такие районы, как Берёзовая роща в Новокузнецке изначально неблагополучные, потому что они локальные, здесь не продумана система магистральных коммуникаций, транспортной схемы. На это у строителей, видимо, нет денег. Район перед строительством был мало и плохо изучен - не учтены потребности населения, возможности местности.

- А что нам мешает строить такие районы с хорошими новостройками?

- Во-первых, это отсутствие таких площадок. Мы их все давно «съели» - отдали под другое строительство. Во-вторых, в городе нет крупных строительных фирм, как в Москве, Новосибирске и даже Кемерове. Там есть крупные компании, которые постоянно развиваются и могут себе позволить уже проектировать и заниматься комплексной застройкой. В-третьих, я считаю, нам нужно перейти на другое строительство - малоэтажное. Весь мир уже растёт по горизонтали. Это намного выгоднее. А мы по вертикали. Давно доказано, что малоэтажное строительство выгоднее, оно «съедает» не так много коммунальных платежей, его дешевле обслуживать, ведь каждые пять этажей сверху добавляют 10% к стоимости обслуживания дома. Скоро жители многоэтажек не смогут содержать свои квартиры! Весь мир понял, что строить многоэтажки - это дорого! Что нам мешает строить блочные комплексы на несколько семей, где была бы общая площадка, детская территория, садик? Можно ведь учитывать возможности разных категорий граждан - от бюджетников до состоятельных людей. В нынешней ситуации тем, кто покупает землю, это невыгодно. Им проще на маленьком пятачке возвести огромную свечку!

В процесс должно включиться государство и предусмотреть систему льгот для тех строительных компаний, которые строили бы социально ориентированное жильё и жильё под аренду. Необходимо контролировать процесс строительства и следить за тем, чтобы не повышалась стоимость ни стройматериалов, ни тарифов.

- Есть мнение, что строители, зажатые в рамки рынка, экономят не только на материалах, но и на проектах: покупают отжившие турецкие архитектурные решения. Это так?

- У турков мы заимствовали в 90-е годы технологии строительства: монолитное домостроение, каркасное строительство, новые материалы. Но наши планировки сделаны по российским СНиПам и социальному заказу. Планировка квартир, за исключением коммерческих, не отличается новизной. Даже появление так называемых студий в 20 кв. м общей площади при фактической средней площади по региону 22 кв. м на человека не новшество! И я очень надеюсь, что Новокузнецк выйдет из того спада, в котором он находится сейчас. За счёт озеленения, за счёт ремонта дорог, который так активно в этом году прошёл, за счёт признания ведущей роли архитекторов, не землепользователей, за счёт строительства культурных учреждений и, главное, включения в эту работу государства, ведь оно тоже несёт ответственность за всё, что происходит.